公房（公營房屋）有助扶貧，亦助人置業，是重大利民政策，於市民言是重大福利。問題是，福利政策有否誘人死守福利，或能否激發上進心？重推租置、改革補價制，均有助處理誘因問題。但若這些大手術於中短期不能動，則可先動小手術──讓公房免補地價買賣，尤其應將首置盤加入整個公房系統，創造上流階梯。

撰文：胡偉潮 香港中文大學經濟學系講師

公營房屋（下簡稱公房）是一種福利，是重大福利──公屋租金或居屋售價，均比同類私樓低很多。原則上，這福利可一生領取，也有人欲改善生活而放棄了──公屋戶可用綠表買居屋，租置計劃（已叫停）下可購入自住單位，居屋或租置補地價後可以市價出售。一旦補地價，市民便失去了全部公房福利。不過，由數據看，放棄的人相當少──至近年，已補價之居屋單位只佔其存量約二成，租置補價比率更低於 2%。以公房佔去所有住宅存量近45%計（單居屋則佔近15%），全港四成住戶仍享用着公房福利，而且大部分已享用經年（因為舊屋比新樓多）。

福利應逐漸扣減

本來，這亦沒什麼不妥，問題是福利之設計方式好不好。福利政策之焦點，往往在誰可領取，而不在誰會放棄，其實後者很重要。倘福利網有入無出，資源終難以滿足需求，供應恒常緊絀。看深一層，重點在於誘因，在制度能否激發上進心。筆者於《信月》9月號已就此分析，今只重提一點：假使領福利者上進一點，便須放棄全部福利，上進的代價太大了，或令人卻步，這造成制度上之「誘因陷阱」。好的制度，應容許領取者逐步改善生活，福利則逐漸扣減。

現行政策下，公屋戶可買居屋，再進一步，便須補價賣樓，放棄所有福利，不可只放棄一些福利，或轉換福利形式。由上述數據看，大部分人不願走這最後一步。

表面上，居屋只涉15%住戶，影響面不大。其實，居屋是公屋戶上進之目標，倘買居屋後再上流之機會不高，終將影響公屋戶上流之意欲，皆因公屋戶在保住福利之餘，可合法上流之途徑不多──收入太高須搬離公屋，租置重推無期，綠置居規模小──買居屋是主要上流途徑。可是，每年願買居屋而遷離之公屋戶只二千多，反映現制度下誘因不足。

公屋戶何以不覺得居屋吸引？一說是居屋價高，倘居屋折扣率加大，應可吸引多些綠表客買。但這只是將問題推後一步，假使居屋折扣顯著加大，一旦要補價，須補回之差額也相應大，其補價比率勢將驟降，意味着更少人放棄福利。

有何解決方法？重推租置，改革補價制，都是有的放矢。本文則旨在探討，中短期內，倘租置不重推、補價制不改，還有什麼可做，令公屋租戶或居屋業主不要怕失去福利，從而放棄上進？

必須強調，筆者認為補價制須改，重推租置有理。假設公屋可自由買賣，而且不用補地價，以效率及誘因言，可謂最優之改革方案──購入公屋猶如讓戶主一筆過領取福利，日後收入再高，也不怕失去居所，福利亦不因賣樓而遭扣減（因不用補地價），沒理由放棄上進。可是，租置在2005年告終，重推之議一直有，但都只聞樓梯響。改革補價也很敏感，近年居屋補價制更收緊了，放寬是反其道，暫時看是不會。由是觀之，要當局採納上述之最優方案，似乎在中短期內難見曙光。

——節錄自10月號《信報財經月刊》